Hvorfor faller boligprisene?

kommentarer

Et boligmarked i nedgang er uvant. I løpet av de siste 10 årene opplevde vi nedgang under finanskrisen i 2008, utover det så har pilene pekt oppover.

Nedkjøling i boligmarkedet har vi kalt det, pene ord for det vi egentlig ser, nemlig fall i prisene. Vi har sett det på regionalt nivå lenge, Kristiansand og Sørlandet har lenge opplevd nedgang i prisene, men nå ser vi boligprisfall i mange andre byer og fylker.

Samtidig meldes det om kraftig fall i salg av nye boliger. Vi får dermed et samlet fall i markedet totalt, som vil merkes i mange andre sektorer.

  1. Jeg har blitt spurt mange ganger i dag om hvorfor vi får et fall i prisene. Det er vanskelig å peke på en enkelt årsak, men fallet skyldes bl.a.; Sterk prisvekst over en lengre periode, som har resultert i høy gjeldsgrad for norske husholdninger. Dette er kanskje noe av årsaken til at de dyreste områdene sliter mest, vi ser det i Oslo vest, Bærum og Stavanger, gjerne prisledende områder i Norge.
  2. Innstramming på kapitalsiden. Bankene har fått strenge krav til å bygge egenkapital, noe som har resultert i både redusert utlånsevne og utlånsvilje. Mer restriktive banker gir færre lån, dyrere mellomfinansiering og dytter markedet i retning av «selge først» modus. 
  3. Økte lagre med boliger til salgs. Mye av årsaken er innstrammingen i kapitalsiden som nevnt over og ferdigstillelse av en rekke nybyggprosjekter som ble solgt i 2010 og 2011. Når prosjektene ferdigstilles ser vi en dobbelt effekt i markedet, mange av leilighetene legges ut for salg av de som kjøpte de, samt at kjøperne av disse prosjektene legger sine bruktboliger ut for salg. Det er da ikke rart at lagrene blir større.
  4. Førstegangskjøperne kommer ikke inn i markedet, noe som har gjort salg av de minste leilighetene krevende. Dette har en negativ dominoeffekt i hele markedet, for selgeren av 2 roms leiligheten skal gjerne være kjøper av 3 roms leiligheten osv.

I sum har disse faktorene skapt en negativitet, der mediene har kastet seg på med beskrivelser av et tøffere boligmarked. I slike perioder skal vi ikke undervurdere den psykologiske effekten i markedet. Når kjøperne er usikre på fremtiden skapes ofte stillstand og det presser prisene ned. Det ser vi effekten av nå.

De aller fleste er likevel overrasket over det fallet vi nå ser i boligprisene. Vi har aldri vært flere i arbeid i Norge, og vi har aldri hatt sterkere kjøpekraft. Med lave renter, lav boligbygging og lav arbeidsledighet, så burde forholdene ligge til rette for at prisene skal fortsette å stige. Norsk økonomi er fremdeles bunnsolid.

Jeg er derfor ikke bekymret for boligmarkedet, vi tåler fint å falle noen prosent, og de grunnleggende driverne i markedet vil etter hvert overprøve psykologien i markedet.

Men det skjer nok ikke i år.

 

hits