Politikk for førstegangskjøpere

Oslo, Norge 06022014: Finansminister Siv Jensen kom i dag med svar til finanstilsynet og kom med nye retningslinjer i forhold til boliglån på Eiendomsmeglerforetakenes Forening. Foto: Fartein Rudjord

Vi må sørge for at unge også i fremtiden skal kunne kjøpe egen bolig.

8 av 10 nordmenn eier til enhver tid sin egen bolig. Dette er en av de høyeste andelen selveiere i verden, og er en suksesshistorie uten sammenligning.

Egen bolig er et velferdsgode på linje med arbeid og helse, og befolkningen i land med en høy andel boligeiere har høyere snittformue enn land med lav andel boligeiere. Selveiermodellen er en demokratisering av eierskap. Ifølge en fersk svensk studie av privatisering av kommunale boliger har det å være boligeier dessuten positiv effekt både på deltagelse i arbeidslivet og produktivitet. En som eier egen bolig både jobber mer og blir mer effektiv i arbeidet sitt, ifølge studien.

Å undergrave den norske boligmodellen, og å svekke unges mulighet til å kjøpe egen bolig gjennom strenge lånekrav, er med andre ord svært uklokt både for samfunnet og den enkelte.

Stadig mindre nåløye
De senere årene er det blitt stadig vanskeligere å komme seg inn i boligmarkedet uten tilleggssikkerhet på grunn av høye boligpriser og egenkapitalkrav ved boliglån, sist med innstrammingene i boliglånsforskriften i desember 2016.

«Sykepleier-indeksen» utarbeidet av boliganalytiker Anders Lund i Eiendomsverdi viser at i desember 2016, før innstrammingene i boliglånsforskriften, hadde en sykepleier med en lønn på rundt 500 000 mulighet til å kjøpe rundt 3 prosent av boligene til salgs i Oslo. I de andre store byene i Norge var andelen høyere.

Etter innstrammingen ser bildet betydelig mer krevende ut, og ikke bare på Østlandet. Særlig 5-ganger inntekt-kravet i boliglånsforskriften rammer førstegangskjøpere, og med et normalt studielån vil en sykepleier kunne låne cirka 2,2 millioner til bolig. Slik boligprisene har utviklet seg mange steder i Norge gir ikke det mye bolig for pengene, og det selv om boligprisene nå har falt noe i Oslo.

Førstegangskjøpere rammes
Det er ikke noe nytt at det er førstegangskjøperne som rammes av økte krav til boliglån. Selv om innstrammingene i boliglånsforskriften er ment å virke på makronivå for å dempe gjeldsveksten, får den stor effekt for mange unge boligkjøpere på mikronivå. Allerede før boliglånsforskriften ble vedtatt i 2015 hadde Finanstilsynets krav til egenkapital ved boliglån hemmet unge nordmenns mulighet til å kjøpe egen bolig.

I en evaluering av Finanstilsynets egenkapitalkrav, som var forløperen til boliglånsforskriften, utført av Norsk Institutt for By- og regionsforskning (NIBR) i 2013 ble det dokumentert at selv med BSU-sparing vil det være svært vanskelig for unge i fast jobb med normale inntekter å kjøpe egen bolig i de store byene i Norge.

Slike reguleringer av kreditt rammer i så måte først og fremst førstegangskjøpere, og da spesielt dem som ikke har mulighet til å få hjelp av foreldre eller arv for å oppfylle kravene. I så måte virker boliglånsforskriften usosialt.

Essensiell fleksibilitet
Egenkapitalkravet ved boliglån ble en valgkampsak i 2013, og blant andre Frp programfestet å fjerne det. Det skjedde som kjent ikke, snarere strammet finansminister Siv Jensen inn egenkapitalkravet ved å forskriftsfeste det sammen med flere andre krav etter ønske fra Finanstilsynet. Jensens kjepphest fra regjeringsforhandlingene, «fleksibilitet som hensyntar boligkjøpers betalingsevne», ble imidlertid inkludert i forskriften.

Uten denne fleksibiliteten ville forskriften og långivningen sett svært annerledes ut, og fleksibiliteten er en essensiell komponent i reguleringen av boliglån. Bankenes skjønnsutøvelse er vesentlig for yte lån til unge førstegangskjøpere med betjeningsevne, men uten egenkapital.

Tiltak
Samtidig er det mulig å tenke mer kreativt både i og utover boliglånsforskriften med politikk rettet mot førstegangskjøpere.

Av lån som avviker fra boliglånsforskriften (10 prosent på landsbasis, 8 prosent i Oslo) kan en viss andel av disse lånene øremerkes førstegangskjøpere. Dette vil sikre muligheten for flere unge å komme inn i markedet.

Dessuten kan en egen låneordning for unge i etableringsfasen hjelpe de med vanlige inntekter som i dag faller utenfor ordinære boliglån. Ordningen kan etableres i kombinasjon med fast rente, som er lite brukt. Dagens retningslinjer stiller krav til at låntager skal tåle en renteøkning på inntil fem prosent. Det er unødvendig hvis låntager binder renten i for eksempel ti år.

En reduksjon av den forhatte dokumentavgiften vil dempe prisnivået for førstegangskjøpere, enten ved at den fjernes i sin helhet eller ved at det innføres ett bunnfradrag i beregningsgrunnlaget. Det vil gjøre de rimeligste boligene billigere.

Det er viktig for stabiliteten i norsk økonomi at gjeldsveksten ikke er for stor. Men det er også viktig for fremtidige generasjoner både for dem selv og samfunnsøkonomien at de får ta del i velferdsgode nummer en, nemlig egen bolig.

Eiendom Norge arrangerer i samarbeid med Huseiernes Landsfobund på Arendalsuka debatt om unge i boligmarkedet med blant andre boligminister Jan Tore Sanner (H) og Marianne Marthinsen (Ap) tirsdag 15. august.  Les mer og se debatten her.

Billedtekst: På Eff-dagen (nå Eiendom Norge konferansen) i februar 2014 presenterte finansminister Siv Jensen endringer i egenkapitaletkravet. I 2015 forskriftfestet Jensen egenkapitaletkravet i boliglånsforskriften. Foto: Fartein Rudjord.

 

hits