hits

april 2011

Kaffelatte generasjonen sliter med den Gordiske knuten

7. april inviterte NBBL Heikki Holmås fra SV, Henrik Asheim fra Høyre, Margareth Eide Hillested fra SP, Geir Ove Skogø i USBL og undertegnende til boligpolitisk debatt.

Temaet var førstegangskjøperne og boligmarkedet, en Gordisk knute i dagens boligmarked.

Den unge generasjonen bærer åpenbare preg av å være en ”kaffe latte-generasjon”, der det for mange er viktigere å bo i nærheten av kaffebaren enn marka eller offentlig kommunikasjon. Men realitetene tar raskt inn en førstegangskjøper, for de fleste blir det ikke snakk om hvor man kan kjøpe, det er mer om man får kjøpt sin første bolig.

For det første er det i dag praktisk talt umulig å få seg lån som ung uten hjelp. Etter det finansielle jordskjelvet finanskrisen tross alt var, har Finanstilsynet strammet kraftig inn på bankenes utlånsmuligheter. Uten tilleggssikkerhet kreves det 10 % egenkapital for å låne penger, en umulig situasjon for mange unge. De sitter da fastlåst i et knalldyrt leiemarked mens de sparer penger. Samtidig stiger boligprisene ytterligere, slik at terskelen blir enda høyere.

Dagens boligtapere er de som ikke kommer seg inn i boligmarkedet!

Det er derfor svært viktig å bruke Husbankens startlån aktivt for å få unge inn i markedet. Men en av de store utfordringene med startlån-ordningen er at kommunene må ta høyrisiko-elementet i lånene, og kommuner med dårlig råd ikke nødvendigvis motiveres av å ta denne risikoen. Dessuten er det for mange kommuner viktigere å få inn mer inntektsbringende ”skattekunder” enn førstegangskjøperne når de regulerer tomteområder.

Men selv med skriftlig lånebevis møter førstegangskjøperne utfordringer. De skal jo finne et sted å bo, og de må jo bo der de trenger bolig, nemlig innenfor rekkevidde til jobb eller skole.

Problemet er at når en gjennomsnittsleilighet i de største byene koster rundt kr 40.000,- per kvadratmeter, så er terskelen for å komme inn veldig høy.

Den beste løsningen for å motvirke de høye prisene er å bygge nok boliger, men det er nesten ingen utbyggere i dag som bygger prosjekter tilpasset førstegangskjøperne. De siste årene har det kommet en rekke krav som har gjort nettopp de mindre leilighetene mye dyrere, enten vi snakker om universell utforming, energikrav, uavhengig sluttkontroll, elektroforskrifter, økte garantikrav osv osv. En rekke gode tiltak som dessverre har en betydelig negativ konsekvens i en vesentlig høyere pris.

Et prosjekt med leiligheter på 30 kvm (typisk for førstegangskjøperne) koster ca kr 20.000,- pr/kvm mer å bygge i dag enn for 5 år siden, viser analyser uformet av Selvaag.

Konsekvensen er at prosjekter for førstegangskjøpere ikke blir bygd, noe som igjen gir mindre tilbudsside som da presser boligprisene i det totale boligmarkedet oppover. 

Vi har i lang tid ropt at politikerne må komme på banen for å sikre stabil boligbygging. Befolkningen i Norge vokser årlig med 60.000 mennesker, når vi de siste årene har bygget ca 20.000 boliger så ser alle utfordringene.

I sagnet om den gordiske knuten kom Aleksander den Store og fant løsningen. Vi trenger en politiker som tar Aleksander sin rolle, en politiker som gjør stabil boligbygging til en kampsak.

Vi må sikre nok boliger til førstegangskjøperne for å gjøre inngangsbilletten overkommelig. Vi må få et fleksibelt regelverk, mer effektive og offensive kommuner og rimeligere byggeprosjekter. Vi må ha tilgjengeliggjøring av nok tomteareal.  

Men først og fremst må vi ha en helhetlig boligpolitikk, den finnes ikke i dag!

Heikki Holmås avsluttet debatten med en erkjennelse, som jeg mener er viktig og nødvendig;
”Vi har dyttet ansvaret om nok boligbygging ut i kommunene. Det er et problem!”

Det er en god begynnelse å erkjenne at ”Stabil boligbygging” er et ansvar som bør ligge på mange flere enn kommunene. Men vi trenger store endringer , og ord må bli handling for å bli den norske boligmarkedets Aleksander den Store.

Stabil boligbygging – NÅ!

Vi har vært gjennom noen måneder med kraftig boligprisvekst. De månedene veksten har vart har det vært snakket mye om eskalerende boligpriser grunnet lav rente, skattesystemet og/eller løssluppen utlånspolitikk hos bankene.
Selv om renten og skattesystemet kan ha innvirkning på markedet, er dette i verste fall mindre påvirkning på oppgangen den siste tiden. Bankene skal, i motsetning til i 2006 og 2007, slippe å få skylden. Utlånspolitikken til bankene er mer restriktiv nå enn den har vært tidligere i gode tider. 
Hovedårsaken til boligprisoppgangen er utvilsomt for lite boligbygging . Vi har de siste årene bygd ca 20.000 boliger hvert år, mens det estimeres et behov på et sted mellom 30.000 og 40.000. Det sier seg da selv at det er et skrikende behov der ute!
Fortsetter dette vil vi bygge oss ned i en boligkrise i dette landet!
Krisen kan i verste fall gi en usunn boligprisvekst, som til slutt vil resultere i enorme svingninger i boligprisene. Dette er en betydelig trussel mot norsk økonomi, som ikke løses gjennom endret skattesystem eller strengere banker. Stabile boligpriser sikres ved å tilrettelegge for bygging av nok boliger..
Vi ser nå at tilbudssiden er i ferd med å bedre seg i markedet, det er derfor grunn til optimisme når det gjelder prisutviklingen, vi nærmer oss en utflating.
Vi mener likevel at temaet STABIL BOLIGBYGGING må komme mye høyere på den politiske agendaen, norske husholdningers økonomi er bygget rundt hus og hjem, dette er viktig for absolutt alle i Norges land.
Vi savner en nasjonal plan som sikrer nok boligmasse i Norge. Det er i dag 5-6 ulike departementer som regulerer ulike deler av boligmarkedet. Kommunene styrer hvilke prosjekter som kommer hvor, mens fylkeskommune og/eller staten trekkes inn når man snakker om utbygging av infrastruktur, veinett og/eller offentlig kommunikasjon. Alle ser hvilke politiske utfordringer vi står ovenfor da. Ansvaret for norsk boligpolitikk er med andre ord gjennomført diversifisert mellom ulike departementer og mellom kommune og stat.
Vi må kunne stille enda strengere krav til kommune, vi trenger tilgjengeliggjøring av tomter, vi trenger effektive saksbehandlingsprosesser og vi trenger ikke flere fordyrende regler, som i verste fall medfører at mange prosjekter aldri ser dagens lys.
Vi har en rekke forslag til løsninger, men det viktigste er at politikerne nå setter boligbygging  på dagsorden.
Det trengs, for vi ser absolutt ingen rød tråd i boligpolitikken i Norge i dag!